不動産売却査定

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1.いくらで売れるのか 

 

自宅を売却(不動産売却)する場合、いくらで売れるかを調べることから始めます。

ここでのご注意は「売りたい価格」と「売れる価格」とは必ずしも一致しないという事です。

価格の設定を行っても、その価格にて買いたい方がいなければその価格設定は意味を持ちません。

そこで、不動産のプロによる「売れる価格」の査定が必要となるのです。

 

誰もが自宅を売却(不動産売却)するときは高く売りたいので、「希望売却価格」は高めになります。

一方、不動産会社に依頼して出してもらう「査定価格」は、

プロがこの価格なら売れると判断した価格で、一般的には「希望売却価格」にくらべて低目の価格になります。

また、売り出すときの「売出価格」は「査定価格」よりも高めに設定するのが一般的ですが、

実際に売却できた「成約価格」は、結局のところ「査定価格」前後に落ち着くことが多いようです。

 

実際の成約事例を見てみますと、「査定価格」に近い価格で売り出した人ほど早く成約している傾向があるようです。

「売出価格」をあまり高く設定してしまいますと、なかなか買い手が見つからず、大きく値下げせざるを得ないということになります。

 

一般の方が不動産の売買価格が妥当なのかを判断するのはかなり困難です。

当社では、査定額とそれを算出した根拠をお話しながらオーナー様へのご提案を無料で行っております。

不動産売却をご検討の方はぜひ一度、ご相談ください!!

2.媒介契約の種類 

当社に不動産売却のご依頼を頂けることになった際には、媒介契約を締結いたします。 これには以下の3種類があります。

 

(1)専属専任媒介契約

1社の不動産会社に不動産売却を依頼するもので、自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。オーナー様に対して1週間に1度以上の文書による報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。

 

(2)専任媒介契約

1社の不動産会社に不動産売却を依頼するものです。自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者に対して2週間に1度以上の文書による報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。

 

(3)一般媒介契約

複数の不動産会社に不動産売却を依頼するもので、自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。

 

不動産売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬をめぐるトラブルを防ぐためです。

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3.売却活動の流れ

まずは不動産売却条件を決定します。売出価格、引渡時期、広告方法など、当社と相談して決定します。

次に広告活動です。インターネットや不動産会社間情報といった、それぞれの広告方法について間取り図や外観写真の提供など、当社広告活動にご協力をお願いいたします。

広告活動より、買いたい方からの反響がありますと、実際に物件をお見せする内見となります。

内見では、当社スタッフが購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので、対応についてもお任せください。

土曜日や日曜日に自宅を開放し、自由に見てもらうオープンハウスを行い、早期に買手を見つける方法もあります。

 

4.契約のポイント

買主が決まったら売買契約を締結し物件を引渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、各々保管しておく必要があります。

この売買契約書は当社と相談して作成することになります。

手付金については、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。

しかし、一般的には売買価格の10%程度に設定する事が多いようです。

次に売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合に契約を白紙に戻す事をローン特約と言います。

個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。

そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで(売主・買主双方に責任がない形で)損害が発生した場合、民法で買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。

これは、契約書に明記しておいたほうが良いでしょう。

引渡時期については、仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が必要になる場合があります。

5.物件を引き渡す

引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行します。

引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算することになります。

また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。

通常、登記は(登記識別情報)司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類(権利証、委任状、印鑑証明書等)を当社にご提出ください。

 

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